十九大报告明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”。伴随着各地一系列调控政策的颁布实施,我国房地产市场长效管理机制正在逐渐形成。二线城市中的郑州也积极地出台相关的限购、限价政策,然而该地部分楼盘项目却似乎上有政策下有对策:备案限价流于形式,现场看房须300万,巨额销售款转个人。
中国联合商报 深度报道组 郑州报道
利益面前，限价政策无疑被视为了一纸空文。
日前，《中国联合商报》记者在对作为本土起家的郑州市永威置业有限公司所属项目永威上和院、上和琚采访发现，其不仅明目张胆地突破当地商品房限价标准违规销售商品房，甚至还要求购房者看房须验资300万元，否则绝不允许看房。价格备案已然被视同儿戏。
该项目销售人员还明确表示，购房客户需将超过备案价的销售所得巨额款项转入个人账户，并无法开具发票。粗略估算，其中仅永威上和院一个项目或约有高达35亿元左右的商品房销售收入未计入纳税范围。
突破限价
备案流于形式
“规定是你政府的，操作是我企业的!”近日，《中国联合商报》记者多次对永威上和院楼盘项目的销售情况进行探访时注意到，其实际“操作”并没有按照备案、限价标准去销售，且与备案、限价标准相去甚远。
2017年6月27日，河南省住房和城乡建设厅、河南省国土资源厅联合发布《关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，其中明确郑州市严格执行“一房一价”、“明码标价”制度，房地产主管部门应督促开发企业合理定价，并在批准预售前向当地价格主管部门申报商品住房价格备案。
该《通知》指出，经价格主管部门备案并取得预售许可后，企业必须一次性公开每套准售房源价格，严格执行明码标价和“一价清”制度，不得利用虚假的或使人误解的标价形式诱骗消费者与其进行交易，不得以任何形式收取价外费用等。
行业规定、要求如此明确，永威上和院的销售行为似乎也有循规蹈矩之意。据永威上和院方面人士表示，当前郑东新区整个北龙湖片区部分商品房备案、限价标准为3.2万元/㎡左右，包括即将售罄的永威上和院执行的也是这个限价标准。
在永威楼盘项目售房部，看房客户的确可以看到摆放标有房源及价格公示信息的多块展板。从部分展板公示信息中，看房客户可以注意到，其公示的单套房价在570—1680万元之间，房源面积170—500㎡不等，备案价格3—3.8万元/㎡。根据个别展板下方明确标注的数据可以看出，所公示的均价的确也都在3.2万元/㎡上下浮动。
既然进行了明码标价，实际销售“操作”情况又是否表里如一?以该楼盘项目7号楼一套面积为237㎡户型为例。据销售人员核算，其销售总价为1349.5万元，销售价格5.694万元/㎡。而该项目售楼部对外公示的备案总价却是717.8万元，备案单价3.028万元/㎡。粗略对比数据可以看出，这套面积为237㎡户型的毛坯住宅的实际总售价高出其公示的备案总价631.7万元，高出备案销售单价2.666万元/㎡。
公开信源显示，永威上和院在售价格区间约5.2—6.2万元/㎡之间，销售人员称其单平售价5—10万元之间。显然，永威上合院的现实售价已经远远突破备案、公示的限价标准。
其实，《商品房销售明码标价规定》也早就明确，商品房销售明码标价实行一套一标，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价;对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
“嫌贫爱富”
现场看房须验资300万
有当地公众说，没有早期普通购房者曾经的倾囊，哪有后来渐渐崛起、站稳脚跟的永威，如今的永威已开始了“嫌贫爱富”?
“现场看房，需要提供300万元资产(信)证明，如果是订房源，最低要先交100万元。”永威上和院销售人员向前往咨询、了解情况的看房客户强调，这是公司的规定，否则没有办法去现场看房。
有看房客户曾希望到项目所在地，先行实地目睹一下“大家风范”的永威上和院究竟如何神秘，但得到回应与销售人员所言如出一辙，甚至在大门口就被保安给挡了回来。
“这种销售的‘规矩’依据是啥，其彰显的又是什么样的企业品格，难道连购(看)房也要分三六九等?这是典型的身份歧视。”多位有购房意向者对永威上和院验资看房的销售行为表示不能理解。
“宣称所开发的项目品质属郑东新区北龙湖片区第一梯队的永威上和院，这种‘嫌贫爱富的企业品质’，无疑将使‘永威’这个本土品牌的形象大打折扣。”河南一位业内人士向《中国联合商报》记者表示。
涉嫌偷税
销售款项转入个人账户
正常情况下，商品房销售，均按照购房合同所标明的价格及总价款到有关部门进行合同备案、开具发票并参照当地规定比例进行按揭贷款。而永威上和院的做法是“另辟蹊径”，将限价以外的购房价款转入私人账户，只开具收据不开发票。
“作按揭贷款的话，只能按备案价格、备案总价的比例办理银行贷款手续。”在《中国联合商报》记者探访过程中，永威上和院销售人员明确表示，而超过备案价格、备案总价的款项是没有办法作银行按揭的，须和备案总价的首付一起现付。
仍以前述7号楼那套实际销售总价款为1349.5万元的房源为例，据销售人员的计算方法，按照备案价计算总价应为717.8万元。那么限购价以外的总价款为631.7万元，这笔款项转入私人账户，不开发票只开收据。
“按备案价格、总房款签(购房)合同，超出备案价款的购房款没法在(购房)合同里显示，也开不了发票。”销售人员声称，一般会要求购房者将超出备案价的房款转至相关个人银行账户，然后给出具收据，不开发票。
如永威上和院销售人员所言非虚，购者实际所支付或承担的总房款显然无法与备案签定的购房合同所涉款项一致。而购房者实际所支付的总房款中超过备案总价部分的款项，其财务流程又将如何处理?
永威上和院公开信息显示，“注定将成为永威置业里程碑式的作品”的上和院项目由郑州永威集团投资、郑州永隆置业有限公司开发建设，规划户数约330户(销售人员称319户)。据当地官方信息，该项目占地约71亩，总建筑面积约为18万㎡。
据相关人士粗略估算，按永威上和院可售住宅建筑面积14万㎡、取值5.2—6.2万元/㎡价格区间之均价5.7万元/㎡，比对备案价3.2万元/㎡标准，仅此一个楼盘，或约有高达35亿元左右的商品房销售收入未计入纳税范围。
回应
不存在突破限价现象？
记者采访过程中注意到，该项目超限价销售以及超出限价部分的购房款不开发票现象，在当地公众眼中早已是公开的秘密。
郑州市永威置业有限公司一位品牌负责人向《中国联合商报》记者表示，自己刚到公司时间不长，对记者采访了解到的情况难以明确解释。
9月20日，记者分别向郑州市住房保障和房地产管理局、国家税务总局郑州航空港经济综合实验区税务局稽查局提出采访请求。
郑州市住房保障和房地产管理局一名文姓科室负责人在对有关情况进行了登记，并表示对永威上和院所涉销售情况或问题将按流程转交直属分局调查落实。
9月24日，郑州市住房保障和房地产管理局邮件回应称，“实际情况是销售价格为一房一价，根据位置不同略有差异，销售备案签约均价为31800元/㎡。该项目不存在突破限价现象。”
该回复还称，依据《河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知》豫建房管〔2018〕29号等文件精神，对相关处理情况：(一)要求开发企业不得夸大广告宣传，依法依规开发经营;(二)将对全区范围内的在售项目进行定期不定期进行明察暗访，举一反三，对检查中发现的问题，及时采取有效措施。
10月15日，记者再赴郑州，对永威新开盘项目上和琚销售情况进行采访调查，发现郑州永威置业所属两个项目超备案限价销售的行为仍在继续。
“上和琚这次首批推出120套(户)，销售单价为4.4—5.5万元/㎡。”永威上和琚销售人员向记者明确表示，上和琚整个项目的户型面积在189—610㎡之间，顶楼和一层贵一些一楼送院子和地下室，价位7万元/㎡起，其中，楼王(8号楼)顶层600平方米户型售价高达90000元/㎡。
关于房款支付情况，销售人员称，上和琚分一次付清和按揭两种，一次付清优惠多一点，要是按揭也可以，去掉政府备案限价的3.2万元/㎡左右，多出来的总房款要在首付款中支付，也不开具发票。
对新近注意到情况，记者再次向郑州市住房保障和房地产管理局进行了反馈，并就前述回复提出了质疑。该局文姓科室负责人当即拨通所辖直属分局办公室王主任电话，并希望记者前往直属分局就有关情况进行对接。
10月16日，直属分局办公室王主任留下了记者所采集到的录音及照片，表示会尽快落实并回复记者。截至发稿，记者尚未收到该局正面回应。
就该楼盘或涉嫌偷漏税费现象，在国家税务总局郑州航空港经济综合实验区税务局稽查局，相关工作人员同样表示需要按程序调查核实，截至发稿，记者同样未收到税务机关回应。
记者手记
2019年7月11日，河南住建厅出台《关于开展房地产市场集中整治的通知》，(以下简称“整治通知” )为规范房地产市场秩序，决定开展房地产市场集中整治工作，本次整治的对象为房地产开发企业和房产经纪机构。
早在2017年6月27日，河南省住房和城乡建设厅、河南省国土资源厅联合发布《关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(以下简称“通知” ) 其中明确郑州市严格执行“一房一价”、“明码标价”制度，房地产主管部门应督促开发企业合理定价，并在批准预售前向当地价格主管部门申报商品住房价格备案。
该《通知》指出，经价格主管部门备案并取得预售许可后，企业必须一次性公开每套准售房源价格，严格执行明码标价和“一价清”制度，不得利用虚假的或使人误解的标价形式诱骗消费者与其进行交易，不得以任何形式收取价外费用等。
“整治通知”再次将未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式，限制购房人合法权利，变相实行价外加价;未按规定使用商品房预售款项，或另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款(包括预订款、首付款、按揭贷款等)等情形列为重点整治内容。
记者采写《无视政府限价令 郑州永威置业涉嫌违规销售、偷漏税费》一文过程中，在与郑州市住房保障和房地产管理局、国家税务总局郑州航空港经济综合实验区税务稽查局的交集中颇感不安。
9月24日，郑州市住房保障和房地产管理局邮件回应称，“实际情况是销售价格为一房一价，根据位置不同有微差异，销售备案签约均价为31800元每平方米。该项目不存在突破限价现象。”
事情就摆在那里，任何人走进销售中心与置业顾问交流，都能获取该项目实际销售价格以及备案价以外的购房款向个人账户转账，不开发票只开收据等信息。而上述回应白纸黑字声称“该项目不存在突破限价现象。”虽是区区几个字，却传递了巨大的信息量，给公众留下太大的想象空间。
记者9月、10月两次专赴郑州，3次前往国家税务总局郑州航空港经济综合实验区税务稽查局，要求采访，希望该局从税务稽查角度就该现象发出声音，然而，该局工作人员一再强调只接受税务违法举报，不接受采访，截至发稿未作任何回应。
“该项目不存在突破限价现象”的“调查结果”客观与否，公众心里有数，而监管部门如此回应除了使其公信力受损以外，无法掩盖已经存在的事实。
“永威现象”的存在，可见郑州房地产乱象整治任重道远，此举既关乎各级政府政策、法规的权威性，也关乎国家利益和公众利益的根本保障。而保证整治见成效的前提条件是，各监管部门积极作为、勇于担当、严格执法。
