大象新闻·东方今报记者 田林 见习记者 王士伟/文图
一边是国土资源部三令五申不得以任何形式安排别墅类用地，一边却是各地违规别墅野蛮“生长”。违规别墅为何屡禁不止?近日，有读者向东方今报·猛犸新闻反映，称位于项城市迎宾大道居然·如意广场项目打擦边球，产权40年的商业用地涉嫌违规开发建设住宅洋房叠拼“别墅”，拿着审批的商服用地五证手续对外公然出售“别墅”牟利，卖到280万一套。
记者调查：商服用地建起了102套“别墅”
按照读者反映内容，10月21日，东方今报·猛犸新闻记者来到项城市居然·如意广场项目实地核实。该项目销售人员介绍说：“咱这项目总共分一期和二期，现在已经全部打开同步出售，一期北地块商业是门面、商铺和公寓，二期是南地块，小区名字叫总部港，建的是一到三层带院的‘别墅’，户型有双拼、四联叠加， 面积160、200至300平的不等，每套‘别墅’都送单独的院子，买的面积越大送的院子就大，独门独院没有公摊，容积率0.4，产权40年，五证齐全可以办理不动产证，不影响买卖，紧邻如意湖，环境非常好。
东方今报·猛犸新闻记者询问该“别墅”销售状况时，销售人员指着大厅沙盘介绍说，“别墅”模型上面放着红色售罄牌子的就是已经卖掉了的，现在剩下的房源不多了，只要交完钱，签了合同就可以网签，办理独家独院的不动产权证，我们是2018年12月31号拿的地，今年3月份动的工，咱这个项目一共300亩地，咱的公寓双层的才4000多一平，双拼和四拼“别墅”价格从6000多到9000多不等。全款优惠3个点，分期优惠1个点，户型有点不规则，价位也不一样， 有方方正正的户型，有T字型的户型，还有Z字型的户型，11号楼的双拼“别墅”500多万已经卖出去了，目前，按揭买这房子的已经有近百户业主银行已经放款了。
记者在居然·如意广场项目售楼处看到有五证公示，该项目3块地不动产权证(豫2019项城市不动产权第0001919号、0000152号、0002093号)均显示：位于项城市千佛阁办事处刘菜园社区市迎宾大道西、兴业路南、公园路东、名仕路北的出让权利人是周口世合实业有限公司单独所有，出让面积分别是42086.3 ㎡、40704.4㎡、20385.7㎡，权利类型均为国有建设用地使用权，使用期限分别是40年，用途均为其他商服用地和商务金融用地。
销售人员自曝：建“别墅”是浪费土地资源 老板能量大
该销售人员告诉东方今报·猛犸新闻记者，目前这几天买房子的特别多，这一块要是宣传开了早就抢没有了， 现在国家不允许建“别墅”，咱的容积率还这么低，建“别墅”是浪费土地资源，上边也没有高层，也就100来户，现在房子已经卖出去一大半了，咱这的房子建得完全达标，“别墅”楼间距留得太宽了过不去审批，要是大独栋的肯定违建，咱这建成双拼四拼的，间距一平均审核都过去了。
随后，销售人员带领记者来到该“别墅”项目施工工地参观，该项目的三层主体已基本完工，地上堆放着部分已拆除的钢管脚手架，售楼人员继续介绍：“前几排这300平的都是政府部门的人买了，水电费用也是走民用的，咱这开发商的大老板是自己独资公司，我们老板能量大不大，你可以在项城打听打听，我们居然之家五证是拿地批得是最快的，三月份施工现在就快完工了，工期也是最快的，咱这‘别墅’住着肯定舒服，说白了就是打的擦边球，我们这房子说是小区就是小区，你不用担心，交完钱就可以去银行办贷款手续，只管放心买吧。”
职能部门：这不是“别墅” 而是“现代商业新模式”
事实上，从2003年2月开始，国土资源部密集发布五道“禁墅令”规范别墅市场，要求“不得以任何形式安排别墅类用地”。《限制用地项目目录(2006年本)》中明确：“住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目”也在限制之列。
那么，如此低密度的容积率，还建有双拼、四拼叠加“别墅”的“居然·如意广场”商业用地项目是如何打着政策“擦边球”，绕开“禁墅令”，而通过层层审批的?“洋房别墅”几乎售罄，职能部门又是如何监管的?
带着相关疑问，东方今报·猛犸新闻记者电话联系了项城市自然资源和规划局党组成员张岚峰，张岚峰告诉记者：“这个居然如意广场3块地我们批的全部都是商业用地，他没有改规划，从专家评审到最后审批，我们一个星期去一趟，已经监控着，这不是别墅，这是现代商业运行的新的业态模式，这个模式请专家评审了，而且还高度赞扬，我们批的是商业，只要不改变他的建筑模式、经营的业态，这就是我们正常的审批。最少的一个单元就是双拼，还有四拼，他们是仿造南方的模式开发的。他们那不可能是住宅，我们会加大力度监管，监察大队队长金光每个星期去一次，这个没啥问题，咱市里这么大的招商项目敢让他在那盖别墅?不是出大事吗?”
律师：土地使用性质不能随意改变 购房者享有风险知情权
对此，河南泰豫恒律师事务所高级合伙人张成律师评价说，国家规定的土地用途是不能人为随意变更的。商业金融用地必须作为商业开发的用途，比如建造商场、门面房之类的，而“居然·如意广场”项目的开发商却将商业金融用地开发成“别墅”，显然是违反国家相关规定的。
张成律师表示，即便这处“别墅”小区具备相关审批手续，但是如果在销售过程中改变了土地使用性质，变相出售“别墅”，相关职能部门有义务对此进行监管和查处。“作为政府职能部门，在接到群众反应后应当深入实地，从开发商的土地出让的材料以及出售“别墅”的事实入手，进行综合调查，如果确定开发商是在违规改变土地使用用途，就应当给予处罚。同时，也提醒购房人注意风险：商业用地到期可能会被国家无偿收回，须再次缴纳土地出让金，同时比普通住宅交易税费高。”
张成律师进一步介绍说：这样的商业“别墅”产权年限为40年，比住宅的70年缩水严重，根据《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是，非住宅建设用地使用权期间届满后，依照法律规定办理。根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。首先，存在因合法原因(如土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的)被国家无偿收回的风险，其次，即便经过批准，也应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。持有成本过高;最后，初次购买或者转让时的契税会比住宅税费高，如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。如采用银行贷款的方式，只能得到五成按揭，最长贷款年限10年。如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。
所以，对于购房者应该在购房时询问清楚，开发商应对购买者明示该情况，购房者应当享有对上述风险的知情权。
